マンション投資のプロが知る事実!!

実は狙い目?古いタイプのワンルーム!

一昔前に主流だったワンルーム、20m²以下の3点式ユニットバスタイプなどのお部屋はよく
「人気が無い」「借り手がつかない」「買ってはいけない」などと不動産投資の本に書かれていたりします。

しかし、すべての古いタイプのワンルームが入居者確保が難しいかというと実はそうではありません。

立地や家賃設定などにより、逆にニーズがあるのです。

もちろん、新築マンションを検討していてわざわざ3点式ユニットのタイプを選ぶ必要はありませんが、築年数の古い3点ユニット式のワンルームマンションでも購入金額次第では十分に収益物件としての価値はあると判断できます。

人気エリアなどの物件であれば、入居者の確保は意外と簡単です。

不動産投資の未来

当然のことですが世の中には不動産投資に対して否定的な方もいらっしゃいます。

以前お会いした方でおっしゃっていた否定的な理由は

1:少子高齢化で借り手の不安
2:建物老朽化による資産価値減少の不安


などの心配だそうです。

「現在でも入居者よりマンションなどの部屋の方が多い。需要と供給が崩れ供給過剰だ。家賃相場も下がっている。しかもこれからまだまだ新築マンションが建設され、新築は借り手がいるが中古はいない。」とおっしゃってました。

確かに少子高齢化は深刻な社会問題となっています。客観的に見てもその通りだと思います。人口も減ることはあっても増えることは難しいと思いますし・・・現在、これは事実です。平均的な投資家になりたいのであれば、この意見に従うべきだと思います。

この考え方では、これからは「不動産は借り手がいない」「不動産は価値がなくなる」に直結してしまいます。当然ですが、すべての不動産がそうではありません。いくら少子化でも不動産の賃貸はなくなりません。

これも購入エリアを選べばまったく問題はありません。必ず借りては見つかります。もちろん相場を把握したり、リフォームをしたりと努力は必要ですが、空室不安、資産価値減少は購入するエリアによって回避でき、その差は歴然です!

将来、価値が0円になる?

古くなるに連れて建物の価値は限りなく0円に近づくでしょう。ですがマンションも戸建てと同じ土地付建物です。(借地権の場合は違います。)土地は古くなって価値が下がるということがありません。ですから将来、マンションが0円でしか売れず、しかも価値がなくなるということはありえません。建物も定期的な管理、修繕を行っていけば問題はなく、構造的には50~60年はもつと言われています。

しかし古くなれば一般ユーザーに売りにくくなるのは事実。それでも賃料が入ってくればいいと思うのですが、ここでちょっとプロの視点でお話します。実はこうなると建替えを狙って業者が欲しがるケースはよくあります。

ボロボロでも簡単に高く売れた、なんてことがあるのです。そもそも投資資金さえ回収してしまえばどうなっても損だけはしませんから。

手を出すな!

マンション経営で必要なのは、長期安定的に収入を得ることです。土地の有効活用、高利回りなどのうたい文句踊らされて安易に郊外の木造アパートを購入するのは大変危険です。その理由はなんと10もあります。

地震による建物倒壊と地震直後の火災の影響

鉄筋コンクリート(RC)造のマンションに比べ、木造アパートは耐震性能でも大きく劣ります。建物が倒壊し、入居者が亡くなった場合には、家主がその責任を問われるケースもあるのです。

騒音問題、セキュリティー問題

木造アパートは上下階への騒音問題も起きやすく、住民間のトラブルに発展するケースもあります。さらに、セキュリティーの面でも木造アパートはマンションに劣っています。

売却困難 建物代金はもちろんタダ 土地代以下に下げても売れない!

木造アパートは劣化が早いので、いざ売却しようとしたときには、すでに建物に資産価値はなく、建物の売却価格はタダ同然となります。

修繕コストの問題

築年数が経過するうちに、必ず屋根、外壁、階段の手すりなどの修繕が必要になります。そうした修繕コストは1回に数十万円単位、へたをすれば100万円単位でオーナー様の大きな負担となります。

見栄えの問題 老朽化が早く10年経つと以前の面影がない

木造アパートは10年、15年経つと古びてしまい、外観がまるっきり変わってしまいます。そんな古いアパートにいまの若い人はまず住みたがりません。

建て替えのリスク 立ち退きに要する時間とコストの問題

木造アパートは鉄筋コンクリート造のマンションと比べて耐用年数も短いので、建替えが必要になります。建替えが必要になったときには、入居者との立ち退き交渉は、多くの時間とコストがかかります。

火災リスクと火災保険料負担が大きい

鉄筋コンクリート(RC)造のマンションならば、万が一入居者が火災を起こしても1室だけで済みますが、木造アパートでは全焼に繋がることもあります。さらに、RC造のマンションよりも高い保険料率が設定されているので、保険料負担も大きくなります。

シロアリ被害 建物傾き 雨漏り シックハウス問題

木造アパートは、シロアリ被害や地震や振動による建物の傾き、雨漏りや健材や塗装によるシックハウス問題など、さまざまな問題が起こりやすいといえます。

立地の不便な場所が多い

木造アパートは都心より郊外、駅から離れた場所にあるケースが目立ちます。そういった場所では、賃貸需要がそもそも少ないため、入居者がつきずらい傾向があります。

土地持ち農家と「家賃」値下げ競争

TVCM等の影響で地方や郊外の土地持ち農家が次々と賃貸アパートを建てています。地方や郊外でアパート経営を行うということは、必ずその土地の地主が経営するアパートと競合することになります。

ただでさえ地方や郊外で賃貸需要が少ないなか、さらにアパートが乱立すれば、限られた入居者を巡って家賃の値下げ競争がはじまります。

土地代がタダの土地持ち農家と家賃の値下げ競争をして勝てるわけがありません。

※都内の地主が建てたアパート経営は比較的上手くいっているケースが多い。
しかし、高利回りを目的とした木造アパート投資で「満足した」という声をあまり聞いたことがありません。
当社も過去に木造アパートを紹介した経験がありました。15年以上経過した現在、度重なる修繕負担、賃料大幅値下げ、そして絶えず空室を抱え、当初の利回りが実現できなくなり、お客様に多大な迷惑をかけてしまった反省に基づいています。

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